Toelichting exploitatiegegevens en Toelichting taxatiegegevens

TOELICHTING EXPLOITATIEGEGEVENS

De kostenkengetallen voor bouwkundige en installatietechnische elementgroepen worden in verschillende soorten gebouwen weergegeven. Deze gebouwen zijn:

• kantoorgebouwen;
• winkels;
• bedrijfsgebouwen;
• loodsen en magazijnen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• parkeergelegenheden zoals parkeerdekken en -garages;
• woningen zoals eengezinswoningen, portiek- en flatwoningen, appartementen, vrijstaande woningen, herenhuizen;
• scholen voor basis en voorgezet onderwijs en voor voorbereidend beroepsonderwijs;
• zwembaden.

Van elk type gebouw of woning vindt u de kostenkengetallen weergegeven voor drie vloeroppervlakten. Per oppervlakte treft u kostenkengetallen aan voor nieuwbouw, renovatie, preventief- en correctief onderhoud. Deze zijn weergegeven per elementgroep.De kostenkengetallen zijn ontleend aan de reeks zakboekjes 'Kostenkengetallen Bouwprojecten' en de bijbehorende databestanden met het 'Ramingsprogramma Bouwprojecten'.

Indeling

Per type gebouw is er een aparte rubriek. Deze is onderverdeeld naar elementgroepen. Per elementgroep staan de kostenkengetallen naar vloeroppervlakte vermeld. Na de kostenkengetallen staan in een overzicht de elementen per groep beschreven. Alle tabellen zijn ingedeeld volgens tabel 1 van het NL-SfB coderingssysteem.

Uitgangspunten en definities kostenkengetallen

De kostenkengetallen zijn kosten per m² netto vloeroppervlakte (NVO). Nieuwbouw betreft eenmalige kosten voor nieuw gebouwde constructies en de kosten voor renovatie zijn eenmalige kosten voor het door nieuwbouw vervangen na sloop. Onder preventief onderhoud verstaan wij jaarlijkse kosten voor onderhoud, dat wordt gedaan om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik geschikt te houden. Correctief onderhoud zijn de jaarlijkse kosten voor onderhoud dat verricht wordt als een geconstateerd gebrek wordt verholpen.

Bij het vaststellen van de kostenkengetallen gaan we uit van de volgende condities:

 

Kostensoort	Exclusief	Inclusief
Nieuwbouw- en renovatiekosten	Adviseurskosten	Arbeidskosten
	BTW	Materiaalkosten
	Grondkosten	Bouwplaatskosten
	Overdrachtskosten en leges	Sloopkosten (renovatie)
	Projectbegeleiding en -management	Algemene kosten
	Aansluitkosten nutsvoorzieningen	Winst en risico van de aannemer
	Stortkosten (renovatie)	Gebruiksklaar opleveren
		Hulpmateriaalkosten
Onderhoudskosten (preventief en correctief)	BTW	Arbeidskosten
	Reiskosten buiten een afstand van 20 km	Materiaalkosten
	Verblijfskosten	Algemene kosten
	Klachtenafhandeling	Winst en risico van de aannemer
	Stortkosten	Kosten verbruiksmateriaal
	Vervangen van complete elementen of grote onderdelen	Overheadkosten

Bijkomende kosten (NEN 2634)

Een aantal condities rekenen we niet mee in de kostenkengetallen. Ter indicatie kunt u uitgaan van de volgende gegevens:

Kosten die direct verbonden zijn aan en verband houden met het desbetreffende project en verband houden met architect, advisering, calculaties, toezicht, controle op uitvoering, keuringen, opleveringen, het houden van (werk)besprekingen, voortgang, planning, informatie-uitwisseling etc.

 

Overzicht bijkomende kosten

A	Voorbereidingskosten, inclusief architect	:	12 - 20%
B	Heffingen, leges, aansluitkosten	:	2,5 - 3%
C	Verzekeringen	:	0,4%
D	Aanloopkosten	:	0,3 - 0,5%
E	Financieringskosten	:	2 - 8%
F	Risico-verrekening	:	4 - 8%
G	Onvoorziene uitgaven	:	3%
H	Onderhoudskosten van verworven terrein	:	0,1%
I	BTW	:	19%
J	Onvoorzien	:	2%
K	Veiligheidscoördinator	:	0,1 - 0,4%
L	Coördinatie van verschillende disciplines	:	1,2%
	Totaal	:	45 - 60%

Oppervlaktematen

Voor het berekenen van de vloeroppervlakten is uitgegaan van NEN 2580.

De volgende gegevens zijn gebruikt:

Het aantal m² te rekenen oppervlakte betreft de netto-vloeroppervlakte (NVO).

De netto-vloeroppervlakte is de bruto-vloeroppervlakte verminderd met de oppervlakte van de wanden die het gebouw omgeven en met de binnenwanden.

De bruto-vloeroppervlakte van een gebouw is de som van de bruto-vloeroppervlakten van alle vloerniveaus. De bruto-vloeroppervlakte van ieder vloerniveau volgt uit de buitenomtrek van de aan het gebouw begrenzende bouwdelen op vloerhoogte.

Meer informatie

De kostenkengetallen zijn een beknopte selectie uit de serie zakboekjes 'Kostenkengetallen Bouwprojecten'. Deze selectie beperkt zich tot kengetallen van complete elementgroepen en tot twee à drie vloeroppervlaktes per gebouwtype.

De serie 'Kostenkengetallen Bouwprojecten' bestaat uit totaal tien zakboekjes, vier bouwkundige en zes installatietechnische met het daarbij behorende 'Ramingsprogramma Bouwprojecten'.

In de zakboekjes en databestanden vindt u van de bouwkundige en installatietechnische elementen de totale kosten per gebouw en van de elementen afzonderlijk. Bovendien bevat het boekje kostenkengetallen voor veel meer gebouwoppervlaktes en uitvoeringsvarianten. Om standaardgegevens snel aan uw eigen situatie te kunnen aanpassen zijn ook invloedsfactoren voor onder andere de bereikbaarheid, kwantum en werkomstandigheden vermeld.

TOELICHTING TAXATIEGEGEVENS

De taxatiegegevens bouwkosten en herbouwkosten zijn een selectie uit de serie taxatieboekjes van Sdu Uitgeverij bv. Het biedt u gemakkelijk hanteerbare kostengegevens, waarmee u snel en betrouwbaar een indicatie van de bouwkosten en de herbouwkosten van woningen kunt verkrijgen.

Indeling

De data is ingedeeld volgens tabel 0 van de Nl-SfB elementenmethode. Per gebouw vindt u een foto met globale omschrijving, gevolgd door drie tabellen 'ontwerpgegevens', 'kosten' en 'invloedsfactoren'.

Tabellen

In de tabel 'ontwerpgegevens' staan de ontwerpgegevens zoals lengte, breedte en hoogte en daarvan afgeleide gegevens als bruto- en netto-vloeroppervlak en gebouwinhoud.

De tweede tabel geeft de bouwkosten en de herbouwkosten inclusief sloop per bouwwerk.

De kosten worden uitgedrukt in:

• euro's per vierkante meter bruto-vloeroppervlak;
• euro's per vierkante meter netto-vloeroppervlak;
• euro's per kubieke meter gebouwinhoud;
• en de totaalkosten per bouwwerk.

Alle kosten zijn exclusief BTW.

De derde tabel bevat een aantal invloedsfactoren. Een invloedsfactor is een getal waarmee u kosten kunt vermenigvuldigen om met de invloed van een bepaald aspect of variant rekening te houden. Om bijvoorbeeld kosten inclusief BTW te krijgen, vermenigvuldigd u het bedrag met factor 1,21. Om rekening te houden met het effect van seriematig bouwen, vermenigvuldigt u met de gegeven factor voor seriematig, bijvoorbeeld 0,96.

Een factor met de waarde 1 geeft aan waar standaard mee gerekend is. De factor metselwerk gevel = 1 geeft dus aan dat voor het betreffende bouwwerk standaard gerekend is met een metselwerkgevel. Deze standaard factoren worden gevolgd door een variant van het betreffende gebouwonderdeel. Deze factoren hebben meestal een andere waarde maar kunnen echter ook 1 zijn!

Een speciale factor is de factor 'sloopaandeel bij herbouwkosten'. Herbouwkosten zijn namelijk berekend inclusief het slopen van bepaalde gebouwonderdelen. In voorkomende gevallen zijn alleen de herbouwkosten zonder sloopkosten gewenst. Door nu de HERBOUWKOSTEN met de factor 'sloopaandeel bij herbouwkosten' te vermenigvuldigen krijgt u de kosten van het slopen. Deze kosten kunt u in mindering brengen op de herbouwkosten en heeft u hiermee de herbouwkosten zonder sloopkosten verkregen. De factor 'sloopaandel bij herbouwkosten' mag alleen in combinatie met de herbouwkosten gebruikt worden en is dus NIET van toepassing op de bouwkosten.

Factoren die betrekking hebben op een bouwkundige variant, bijvoorbeeld een ander type gevel of ander type kozijn, worden berekend uit de bouwwerken die bij de ontwerpgegevens zijn vermeld(bijvoorbeeld Bungalow, luxe, 639 m³ en 782 m³). De factor is dus een gemiddelde van deze twee bouwwerken.

Uitgangspunten

Bouwkosten:

Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw.

De kosten in deze rubriek omvatten het volgende:

Directe kosten:

• bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter;
• gebouwinstallaties;
• vaste inrichtingen.

Indirecte kosten:

 

Bouwwerk	Indirecte kosten in % van de directe kosten
	Algemene bouwplaatskosten	Algemene bedrijfskosten	Winst en risico
Bankgebouw	10,80	6,00	3,00
Bedrijfshal	4,50	7,00	3,00
Brandweerkazerne	12,00	7,00	3,00
Café met bovenwoning	10,80	6,00	3,00
Doe-het-zelf hal	12,00	7,00	3,00
Gezondheidscentrum	10,00	5,00	3,00
Herbestemming herenhuis kantoor	10,80	6,00	3,00
Hotel	10,80	6,00	3,00
Kantoorgebouw(en)	10,80	6,00	3,00
Kleed- en kantinegebouw	10,00	5,00	3,00
Meubelhal	12,00	7,00	3,00
Motel	10,80	6,00	3,00
Multifunctioneel centrum	12,00	6,00	3,00
Parkeergarage, parkeerdek	8,00	5,00	3,00
Parkeergarage ondergronds	12,00	6,00	3,00
Politiebureau	12,00	7,00	3,00
Praktijkruimte bij woning	10,80	6,00	3,00
School	10,00	6,00	3,00
Warenhuis	10,00	7,00	3,00
Wegrestaurant	10,00	6,00	3,00
Winkel	10,00	5,00	3,00
Winkel met bovenwoning	13,00	6,00	3,00
Woning	10,80	6,00	3,00
Woonzorgcentrum	12,00	7,00	3,00
Ziekenhuis	15,00	8,00	3,00

Indirecte kosten:

• winst en risico: 3%
• algemene bedrijfskosten: 7%
• algemene bouwplaatskosten:
  • 1. bedrijfsgebouwen 4,5%;
  • 2. bedrijfsgebouwen, speciaal 12%;
  • 3 horeca 10,8%;
  • 4. detailhandel 10%;
  • 5. gezondheidszorg 15%;
  • 6. onderwijs 10%;
  • 7. parkeergarage 8%;
  • 8. parkeergarage ondergronds 12%;
  • 9. woningen 10,8%;
  • 10. kantoorgebouwen 10,8%.

In de calculaties is meestal voor de indirecte kosten met bovenstaande percentages gerekend, in een aantal gevallen is echter van deze percentages afgeweken.

De bouwkosten zijn exclusief

• grondkosten;
• losse inrichting en bedrijfsinstallaties, tenzij anders vermeld;
• bijkomende bouw-project kosten;
• BTW.

Herbouwkosten met sloop

Herbouwkosten zijn kosten die bij de herbouw van bouwwerken gebruikelijk zijn.

De herbouwkosten zijn inclusief:

• sloopkosten; bij het bepalen van sloopkosten is uitgegaan van materialen die nauwelijks met andere materialen zijn vermengd en tevens chemisch niet zijn verontreinigd. De sloopkosten zijn inclusief de huur van de afzetcontainer en het transport van bouwplaats naar stortplaats of vuilverbranding. Er is geen rekening gehouden met het verwijderen van asbest. Er wordt aangenomen dat de fundering onbeschadigd is en zonder meer gebruikt kan worden bij de herbouw, dit geldt ook voor vloeren op grondslag;
• bouwkosten zoals eerder genoemd, echter zonder de bodemvoorzieningen en funderingskosten.

De herbouwkosten zijn exclusief:

• BTW;
• losse inrichting en bedrijfsinstallaties, tenzij anders vermeld;
• grondkosten;
• bijkomende bouw-project kosten;
• stortkosten;
• funderingskosten en bodemvoorzieningen.

Investerings-/ stichtingskosten van een bouwwerk

De investeringskosten van een bouwwerk bestaan uit de volgende onderdelen:

• de grondkosten;
• de bouwkosten (aanneemsom);
• de kosten van losse inrichting (inventaris) en bedrijfsinstallaties;
• de bijkomende (bouw-project) kosten.

Grondkosten

Grondkosten zijn heel divers en kunnen verschillen van € 2,-/m² voor landbouwgrond tot over de € 500,-/m² voor bouwgrond in grote steden.

Bouwkosten

Bestaan uit directe en indirecte kosten zoals genoemd bij de uitgangspunten.

Bijkomende bouw-projectkosten

Deze kosten omvatten onder andere:

• voorbereidings- en begeleidingskosten zoals honorarium architecten en overige adviseurs;
• heffingen zoals leges;
• verzekeringen;
• aanloopkosten;
• overige financieringskosten;
• risico-verrekeningen;
• onvoorziene uitgaven;
• onderhoud verworven terrein;
• omzetbelasting;
• onvoorzien;
• veiligheidscoördinator;
• coördinatie diverse disciplines.

 

Percentage bijkomende kosten woongebouwen

Nr.	Omschrijving	Minimaal	Maximaal
8.A	Voorbereidings- en begeleidingskosten	8,90	20,45
8.B	Heffingen enz.	2,00	4,00
8.C	Verzekeringen	0,35	0,35
8.D	Aanloopkosten	0,25	0,50
8.E	Financieringskosten	2,10	8,10
8.F	Risico-verrekering	3,75	8,80
8.G	Onvoorziene uitgaven	3,00	3,00
8.H	Onderhoudskosten van het verworven terrein	0,10	0,10
8.J	Onvoorzien	2,00	2,00
8.K	Veiligheidscoördinator	0,05	0,40
8.L	Coördinatie van de verschillende disciplines	1,20	1,20
8	Totaal	23,70	48,90

 

Percentage bijkomende kosten bedrijfs- en kantoorgebouwen

Nr.	Omschrijving	Minimaal	Maximaal
8.A	Voorbereidings- en begeleidingskosten	10,65	23,80
8.B	Heffingen enz.	2,00	4,00
8.C	Verzekeringen	0,35	0,35
8.D	Aanloopkosten	0,25	0,55
8.E	Financieringskosten	2,10	8,10
8.F	Risico-verrekering	3,75	8,80
8.G	Onvoorziene uitgaven	3,00	3,00
8.H	Onderhoudskosten van het verworven terrein	0,10	0,10
8.J	Onvoorzien	2,00	2,00
8.K	Veiligheidscoördinator	0,05	0,40
8.L	Coördinatie van de verschillende disciplines	1,20	1,20
8	Totaal	25,45	52,30

Bepaling hoeveelheden

Algemeen

Alle bruto afmetingen worden bepaald met behulp van de buitenafmetingen van het bouwwerk. Bij tussengebouwde bouwwerken worden de afmetingen bepaald vanaf het hart van de scheidende constructie.

Bruto-vloeroppervlak (BVO)

Bij het bepalen van het bruto-vloeroppervlak is rekening gehouden met niet-beloopbare ruimten: oppervlakten van ruimten met een vrije hoogte kleiner dan 1,50 m (bijvoorbeeld zolders) zijn in mindering gebracht op het bruto-vloeroppervlak. In het algemeen zijn oppervlakten van zolders die niet voor bewoning gebruikt worden niet in het opgegeven bruto-vloeroppervlak opgenomen.

Netto-vloeroppervlak (NVO)

Netto-vloeroppervlak is in beginsel het bruto-vloeroppervlak minus de oppervlakten van de begrenzende, opgaande scheidingsconstructies zoals muren. Ook leidingschachten en vide's groter dan 4 m² behoren niet tot het netto-vloeroppervlak. Uit berekeningen blijkt dat de verhouding NVO/BVO vaak rond de 0,9 schommelt. In alle calculaties is voor het netto-vloeroppervlak gerekend met 0,9 maal het bruto-vloeroppervlak.

Inhoudsberekeningen woningen

Onderstaand zijn een aantal veel voorkomende bouwvormen afgebeeld met formules voor het bepalen van de inhoud.

Gebouw met schilddak

 

Gevels:	B x (L1 + L2 + L3) x H1	=	___________ m3
Onder kap:	B x L2 x (H2 : 2)	=	___________ m3
	B x (L1 + L3) x (H2 : 3)	=	___________ m3
			___________ +
Totaal		=	___________ m3

Gebouw met zadeldak

 

Gevels:	B x L x H1	=	___________ m3
Onder kap:	B x L x (H2 : 2)	=	___________ m3
			___________ +
Totaal		=	___________ m3

Gebouw met zadeldak met verschillende goothoogten

 

Gevels:	B1 x L x H1	=	___________ m3
	B2 x L x H3	=	___________ m3
Onder kap:	B1 x L x (H2 : 2)	=	___________ m3
	B2 x L x (H4 : 2)	=	___________ m3
			___________ +
Totaal		=	___________ m3

Gebouw met mansardedak

 

Gevels:	B x L x H1	=	___________ m3
Onder kap*):	B x L x (H2 x 0,75)	=	___________ m3
			___________ +
Totaal		=	___________ m3

^*) Bij een m³-bepaling onderkap is gerekend met factor 0,75. In voorkomende gevallen kan deze factor variëren tussen 0,6 en 0,9. 0.75 is echter meestal een betrouwbare aanname.

Rond bouwwerk

 

Totaal	1/4 x ? x D2 x H	=	___________3_ m

Vierkant of rechthoekig gebouw met plat dak

 

Totaal	B x L x H	=	___________ m3

Piramidedak

 

Gevels	B x L x H1	=	___________ m3
Onder kap	B x L x (H2 x 1/3)	=	___________ m3
			___________ +
Totaal		=	___________ m3

Oppervlakteberekeningen bedrijfs- en kantoorgebouwen

Onderstaand zijn een aantal veel voorkomende bouwvormen afgebeeld met formules voor het bepalen van het bruto-vloeroppervlak.

Vierkant of rechthoekig gebouw met plat dak

 

Gebouw	L x B	=	___________ m2
Aantal lagen		=	___________
			___________ x
Totaal		=	___________ m2

Gebouw met plat dak en dakopbouw

 

Gebouw	L1 x B1	=	___________ m2
Aantal lagen		=	___________
			___________ x
			___________ m2
Gebouw dakopbouw	L2 x B2	=	___________ m2
			___________ +
Totaal		=	___________ m2

L-vormig gebouw met plat dak

 

Gebouw	L1 x B2	=	___________ m2
	L2 x (B1 - B2)	=	___________ m2
			___________ +
			___________ m2
Aantal lagen		=	___________
			___________ x
Totaal		=	___________ m2

L-vormig gebouw met plat dak en dakopbouw

 

Gebouw	L1 x B1	=	___________ m2
	L2 x (B1 - B2)	=	___________ m2
			___________ +
			___________ m2
Aantal lagen		=	___________
			___________ x
			___________ m2
Gebouw dakopbouw	L3 x B3	=	___________ m2
			___________ +
Totaal		=	___________ m2

Gebouw met zadeldak

 

Gebouw	L x B	=	___________ m2
Aantal lagen		=	___________
			___________ x
Subtotaal			___________ m2
Zolder (indien van toepassing)		=	___________ m2
			___________ +
Totaal		=	___________ m2